부동산임대·중개업 세무 실무: 상가 간주임대료 계산법과 권리금 8.8% 원천징수 전략

1. 상가 임대보증금 간주임대료 산정 공식과 부가가치세·소득세 신고 기준

부가가치세법 제29조 및 소득세법 제25조에 따르면 상가건물 임대사업자가 수령한 임대보증금이나 전세금은 은행 예금 등을 통해 이자 수익이 발생하는 것으로 간주하여 '간주임대료'를 계산합니다. 부가가치세법상 간주임대료 계산식은 [임대보증금 × 과세대상 일수 / 365(윤년 366) × 정기예금이자율(현행 연 3.5% 수준)]으로 산정되며, 해당 금액은 부가가치세 과세표준에 산입되어 10%의 부가가치세가 과세됩니다.

이때 부가가치세는 임대인과 임차인 중 누가 부담할 것인지 임대차 계약서상 특약으로 정할 수 있으나, 세법상 납세의무자는 항상 임대인이므로 임차인으로부터 징수 여부와 무관하게 임대인이 전액 신고·납부해야 합니다. 특히 간주임대료에 대해서는 세금계산서를 발급할 수 없으며, 부가가치세 신고서상 '기타(정규영수증 외 매출분)' 란에 정확히 기재해야 가산세를 방어할 수 있습니다.

또한 5월 종합소득세 신고 시에도 상가 보증금에 대한 간주임대료가 총수입금액에 합산 과세되므로, 복식부기의무자 여부 및 금융수익 차감 항목(보증금을 정기예금 등으로 운용하여 발생한 실제 수입이자 및 배당금 공제)을 꼼꼼히 반영하여 이중과세를 방지해야 합니다.

2. 상가 권리금 거래 시 기타소득 8.8% 원천징수와 세금계산서 수취 실무

음식점, 카페, 학원, 병의원 등 기존 상가를 인수할 때 지급하는 바닥권리금, 영업권, 시설권리금은 소득세법 제21조 제1항 제7호에 따른 '기타소득'에 해당합니다. 권리금은 법정 필요경비 60%가 인정되므로, 실제 과세표준은 권리금 총액의 40%가 되며 여기에 소득세율 20%(지방소득세 포함 22%)를 곱한 실효세율 '8.8%'가 원천징수세율로 적용됩니다.

권리금을 지급하는 신규 임차인(양수인)은 원천징수의무자로서 권리금 총액에서 8.8%를 공제한 잔액만을 기존 임차인(양도인)에게 지급하고, 공제한 8.8%의 세액은 다음 달 10일까지 관할 세무서에 원천세로 신고·납부해야 합니다. 양수인이 이를 이행해야만 권리금 전액을 향후 5년간 균등상각하여 사업의 '감가상각비(필요경비)'로 인정받아 합법적인 소득세 절세 혜택을 누릴 수 있습니다.

더불어 기존 임차인이 일반과세 사업자인 경우 권리금 양도는 부가가치세법상 사업용 유형·무형자산의 공급에 해당하므로, 8.8% 원천징수와 별도로 10%의 '세금계산서'를 수취하고 부가가치세를 정산해야 합니다. 만약 관행적으로 현금 거래를 통해 무자료로 넘길 경우 양도인은 수억 원의 수입금액 누락 세무조사, 양수인은 경비 불인정 및 가산세 추징의 치명적 손실을 입게 됩니다.

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